Viele Vermieter hoffen, einen Mieter schnell los zu werden, insbesondere, wenn man die Immobilie verkaufen möchte.

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB muss der Verkäufer den bestehenden Mietvertrag vollumfänglich mit übertragen, so der Immobilienexperte Armin Nowak aus Berchtesgaden.

Manche Maklerkollegen oder Privatverkäufer sagen dem Erwerber: „Kaufe erst einmal und spreche dann die Eigenbedarfskündigung aus.“

Eigentümerwechsel: Wenn der Eigentümer das Hauses wechselt, bleiben die Mietverträge bestehen. Der Mieter ist also nicht verpflichtet, einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben.

Eigenbedarf: Sie benötigen die Wohnung für sich selbst oder für nahe Familienangehörige (z. B. Kinder, Eltern).

Verwertungskündigung: Die Fortsetzung des Mietverhältnisses hindert Sie an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie und würde Ihnen erhebliche Nachteile bringen.

So gut wie nicht durchsetzbar: Eine Kündigung kann auch mit der Begründung erfolgen, dass der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Insbesondere darf mit der Kündigung keine Spekulation verfolgt werden.

Gesetzliche Kündigungsfristen: Die Frist für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist von der Mietdauer abhängig:

• Bis zu 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist

• Über 5 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist

• Über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist bis hin zu 12 Monaten in manchen Fällen.

Wichtig: Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat bei der Fristberechnung noch mitzählt.

Die ist aber nicht so einfach. Es gilt zwar eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB möglich und erlaubt es dem Vermieter, den Mietvertrag zu beenden, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen benötigt.

Dies erfordert ein berechtigtes Interesse und muss im schriftlichen Kündigungsschreiben genau begründet werden. Außerdem sind die entsprechenden Kündigungsfristen nach BGB einzuhalten.

Kein vorgetäuschter Bedarf: Der Eigenbedarf darf nicht nur vorgetäuscht oder bei Mietvertragsabschluss schon absehbar gewesen sein, sonst ist die Kündigung unwirksam.

Sperrfristen bei Kauf: Wurde die Wohnung nach der Vermietung an eine neue Person verkauft, gilt oft eine gesetzliche Kündigungssperrfrist für den neuen Eigentümer von 3 bis 10 Jahren, je nach Bundesland.

Sozialklausel: Auch wenn der Vermieter zu Recht gekündigt hat, muss der Mieter die Wohnung nicht in allen Fällen mit Ablauf der Kündigungsfrist räumen. Das Gesetz gibt dem Mieter das Recht, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen, wenn der Verlust der Wohnung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde (§ 574 BGB; „Sozialklausel“). Das Gericht nimmt dann eine Abwägung vor, ob die vom Mieter geltend gemachten Härtegründe schwerer wiegen als die vom Vermieter im Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe. Das Gericht kann die befristete oder unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen.

Härtegründe sind zum Beispiel:

• Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum,

• hohes Alter,

• Krankheit,

• Schwangerschaft,

• bevorstehendes Examen.

Der Mieter muss den Widerspruch mit Gründen spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter schriftlich mitteilen, wenn er vom Vermieter darauf hingewiesen wurde; sonst gilt diese Frist nicht.

Wichtig für eine ordnungsgemäße Kündigung:

Als Käufer können Sie dem Mieter grundsätzlich erst dann selbst kündigen, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Vorher fehlt Ihnen die rechtliche Vermietereigenschaft, um Eigenbedarf anzumelden oder wirtschaftliche Verwertungsinteressen geltend zu machen, so der Immobilienexperte und öffentlich bestellte und vereidigte Mietsachverständige Armin Nowak aus Berchtesgaden